우리 동네 양조장

서울에서 작은 양조장 차리기(1)

최우택 대표 (전통주양조장 ‘같이’)

생산의 3요소가 있다.

“토지, 자본, 노동” 가 이 3요소인데, 여기서 양조장을 설립함에 있어 가장 중요한 요소는 무엇일까?

단순히 생각하면 자본은 은행에서 빌리면 되고 노동은 자기의 노동력을 과잉투자 하면 된다.

그렇다면 자엽스럽게 마지막으로 남은 토지, 즉 부동산이 정답이 될 것이다.

물론 모든 장사, 그 중 먹는장사일 경우 상권분석이 전부라 할 정도로 더욱 더 상가의 위치가 중요하다. 하지만 양조장은 조금 더 복잡하다.

왜냐하면 양조장은 사업자가 나오는 동시에 단순히 소비자와의 직접 거래권은 기본으로 주어진다, 여기서 추가적으로 경정해야 하는 것이 내가 전국 단위의 도매상에 납품하거나 지역의 업장에 직납하는 경우를 결정해야한다.

단순히 중식점에서 짜장면을 배달하는 것과 보내는 거와, 라면공장에서 짜장면을 만드는 규모와 수준이 차이가 날 수 있는 것처럼, 단순히 업장 내 하우스 막걸리를 만들어 손님한태 서빙 하는 것과, 양조장이란 식품공장을 차려 다른 업장에 납품하는 것과는 나라에서 요구하는 규제와 제한사항은 천지차이다.

극단적으로 업장 내에서만 파는 하우스 막걸리 형태이면 용기와 라벨의 존재 유무 규정부터 달라진다. 문제는 양쪽 다 소규모 양조라 같은 단어라 규정되어지니 준비하는 사람 입장에서는 곤란한 경우가 이만 저만이 아니다. 그렇다면 무엇이 가장 어렵다는 것인가?

바로 ‘2차 근린생활’의 함정이라 할 수 있다. 양조장을 설립할 때 대부분의 사람들은 꼼꼼히

고민하지 않고 ‘식당을 설립 할 수 있는’ 또는 ‘이미 식당이 설립 된’ 수준의 부동산을 찾고,

상권이 좋거나, 건물이 예뻐서, 또는 계약하려는 건물이 시세보다 많이 싸서, 덜컥 계약해버리는 경우가 발생 할 수 있다. 멀리 갈 거 없이 이 글의 필자 역시 그랬다. 어디서 자세히 가르쳐 주지 않으니 주먹구구식으로 ‘2차 근린생활’만 기억한 상태에서 덜컥 계약하는 그런 상황 말이다. 더군다나 ‘1차 근린생활’과 ‘2차 근린생활’의 변경이 자유롭다는 흐리멍텅한 기억에 의지하여 ‘1차 근린생활’지구에 계약하는 경우도 발생 할 수 있다. (이 둘의 차이는 다음 편에서 자세히 이야기 할 예정이다)

결론부터 말하자면 2차 근린생활 ‘생산’으로 용도변경이 안 되는 부동산으로 계약했다면, 당신이 선택할 수 있는 선택지는 3가지가 있다. 가 계약금 정도만 준 상태면 가 계약금을 포기하거나 환불받아 그 부동산을 쉽게 접는 수준으로 해결 될 수 있지만, 만약 정식 계약금과 인테리어 까지 끝난 상태라면? 그리고 이 사실을 나중에 알게 되었다면? 남한테 팔거나 하우스 막걸리(업장 내에서만 양조한 술 판매)로 절충안을 취하는 것이 전부이다. 아는 지인의 업장에 본인이 만든 술을 납품?, 코엑스서 하는 전시회에 부스로 참가해 부스 선전과 술 판매? 모두 것이 다 한여름 밤의 꿈으로 끝나는 상황이 발생하는 것이다. 때문에 부동산 계약 전에 2종 근린생활 ‘생산’이 가능한지 구청 토목과에 꼭 알아보자. 등기에는 ‘2종 근린’ 5글자만 표시되기 때문에, 알아보지 않는 다면 그야말로 사서 고생이 발생하는 것이 된다.

사진 최우택 대표가 연희동에서 전통주양조장 ‘같이’를 운영하고 있다.

필자 최우택

▴전통주양조장 같이 대표 ▴2015 강릉단오제 대상 ▴2015~2020 한국전통주연구소 산하 공방운영▴건국대 와인양조학석사랑▴2020 주인선발대회 금상