『빈 술병』

물딱지도 피하고, 절세도 하면서 국민에게 모범도 보이고

육정균 (시인/부동산학박사)

이육사는 시 ‘청포도’에서 풍요롭고 평화로운 광복된 조국을 ‘반드시 올 민족의 희망’으로 노래하였으니, 폭염이 절정인 타오름달 8월 불볕더위쯤이야 어디 견디지 못하겠는가?

그간 이재명 정부는 아파트 등 집값 안정을 위하여 몇 차례의 부동산 정책을 시행하였다. 가장 먼저 『2025년 6.27 1차 대책』에서는 ‘빚내서 집 사는 것’을 차단하였다. 수요억제, 그중에서도 대출 규제에 초점이 맞추어졌다. 이어 『2025년 2차 9.7 공급대책』에서는 주택의‘물량부족 해소’에 시동을 걸었다. 1차 대책이 수요를 억제했다면, 2차 대책은 공급확대를 통해 중장기적인 주택 수급 불균형을 해소하는 데 중점을 두어 2030년까지 수도권에 총 135만 호의 주택을 공급하겠다는 목표가 제시되었다. 2차 대책 발표 이후에도 일부 지역의 집값 과열 현상이 이어지자, 정부는 출범 후 가장 강력한 수준의 수요억제 및 규제지역 확대 카드를 꺼냈다. 『2025년 10.15 3차 부동산 대책』은 ‘전방위 고강도 규제’의 부활로 시장 과열을 진정시키고 ‘풍선효과’를 차단하는 것이 핵심 목표였다. 첫째, 기존 규제지역인 서울 ‘강남, 서초, 송파, 용산’에 추가하여 ‘서울 전역과 성남시 분당구, 수원시 등 경기 12개 지역’을 3중 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)으로 중첩 지정하였다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 아파트 등 주택을 매매할 경우, 취득 후 2년간 실거주 의무를 부과하여 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 사실상 금지하였다. 둘째, 규제지역 내 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소하여 대출 한도를 크게 줄였고, 규제지역의 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 허용되었다. 셋째, 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)의 1순위 청약 자격은 기존 ‘청약통장 가입 기간을 ‘2년, 24회 이상’으로 강화했고, 당첨된 분양권의 전매제한 기간도 늘어났다.

그런데, 『10.15 부동산 대책』의 3중 규제지역에서는 ‘재건축 아파트 조합원 지위 양도금지’라는 시한폭탄의 뇌관이 터져버렸다. 즉 ‘투기과열지구’에서는 ‘재건축 조합설립인가(사업시행자 지정·고시)’이후부터 해당 단지의 주택을 매수하더라도 매수자가 조합원 자격을 승계받을 수 없어 재건축 후 신축 아파트를 받을 권리(입주권)가 주어지지 않고, 현금청산만 가능하게 되었다. 재건축을 해도 신축 아파트를 받지 못하고 재건축 프리미엄이 없는 구축 아파트의 감정평가한 현금만 받게 되니 “그 누가 비싼 가격으로 현금청산을 당할 위험을 감수하고 재건축 아파트를 살까?” 이는 재건축 사업의 투자수요를 완벽하게 차단하는 사실상 ‘재건축 아파트 매매금지’였다. 그래서 “재건축 아파트의 입주권 없이 현금청산(收用)만 되는 아파트”를 재건축의 애물단지인‘물딱지’라 부른다.『10.15 부동산 대책』으로 대표적인 ‘물딱지’가 된 지역은 목동의 심장이라 불리는 서울시 양천구 신정동 329번지 일대 목동 14단지(1987년도 준공된 34개 동 3,100가구가 최고 49층 5,123가구로 재건축 예정)이다. 결국 10.15 3차 규제는 목동 14단지로 향하는 조합원 ‘지위양도’를 금지하여 수많은 가구에 ‘물딱지’를 선물했는데, 이재명 대통령 아파트도 분당 재건축 아파트 선도지역으로 지난 7월 말 ‘재건축 조합설립인가고시’가 예정되어 고시 후에 매매하면 ‘물딱지’위험이 있었다.

그러나, 세상의 모든 일에는 예외가 있는 법, ‘재건축지역에서도 1세대 1주택자로서, 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우’ 등 매우 제한적인 상황에서는 조합원 지위 양도가 허용되었다. 이재명 대통령 부부의 재건축 대상 아파트의 경우, 대통령은 예외 규정에서 허용하는 ‘10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우’에 충족되었지만, 2018년에 김혜경 여사에게 증여된 1/2지분은 8년 경과로 아직 10년 이상 소유하지 않아 재건축 아파트 ‘사업시행자 지정·고시’ 전에 매도하여야만 ‘물딱지’를 피할 수 있는 자승자박(自繩自縛)에 빠지게 되었다고 분석했다. 더구나, 국민의힘의 신동욱 의원의 기자회견에 의하면 이재명 대통령 부부는 분당 수내동의 소유 재건축 아파트를 2026년 7월 14일 29억 원에 매매계약을 체결하고 2026년 7월 16일 소유권 이전등기하였는데, 이미 10억 4천만 원에 전세 세입자가 들어 있어서 18억 6천만 원만 잔금으로 치르면 매수 가능하였는데, 이재명 대통령이 17억 7천만원의 근저당권 설정부 매매로 매수자를 위해 대출 처리하여 매수자는 9천만 원 정도의 현금으로 29억짜리 재건축 아파트를 매입하여 신축 아파트 입주권을 확보하는 행운을 가진 셈이다. 대통령도 재산권을 자유롭게 행사할 수 있는 자연인이지만, 국가 최고 지도자로서 전 국민에게 적용시킨 부동산 규제정책에 자신도 속한 마당에 수도권에 수많은 국민이 ‘물딱지’로 손해를 보며 아우성을 치고, 재건축 아파트단지의 신축 공급까지 중단되는 마당에 대통령만이 스스로 자승자박에서 벗어나 대출 규제와 갭투자는 물론 ‘물딱지’까지 피하고, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등 증세에 앞서 절세도 하면서 무주택자가 되는 모범을 국민에게 보인 것이라면 ‘물딱지’ 소유 국민은 존경의 눈으로 평가할지? “좀 손해를 보더라도 이육사처럼 묵묵히 그냥 가시지” 날도 푹푹 찌는데, 냉 막걸리나 한 사발 마른갈이 물 대듯 벌컥벌컥 들이켜야 하나.

* 육정균 : 충남 당진 出生, 2000년 작가넷 공모시 당선, 2002년 현대시문학 신인상(詩), 2004년 개인시집 「아름다운 귀향」 출간, 2005년 현대인 신인상(小說), 부동산학박사, (전) 국토교통부(39년 근무) 대전지방국토관리청 관리국장(부이사관), 전국개인택시공제조합이사장, 현 국토교통부 민원자문관